Comprar o vender una casa con placas solares: documentos, comprobaciones y trámites tras la compraventa

Una instalación solar se transmite con la vivienda, pero sus papeles, sus garantías, su aplicación y su compensación de excedentes no cambian de manos solos. Quien compra debe comprobar tres cosas antes de firmar —que la instalación está legalizada, que está pagada y que funciona— y hacer cuatro gestiones después. Quien vende puede evitarse rebajas y retrasos preparando una carpeta con una decena de documentos.

Si compras: lo primero, de quién son las placas

No toda instalación que está en el tejado pertenece al dueño de la casa. Pregúntalo expresamente y pide el documento que lo acredite:

Si hay un contrato vivo, lo habitual es que el vendedor lo cancele antes de la firma o que el precio se ajuste. No aceptes subrogarte sin leerlo entero: las diferencias entre fórmulas las vemos en comprar, financiar o alquilar placas solares.

Los documentos que debe entregarte el vendedor

Si falta el certificado de instalación o la inscripción en el registro, la instalación no está legalizada. Regularizarla es posible, pero exige que una empresa habilitada la revise, la certifique y la tramite, con un coste de varios cientos de euros que conviene negociar antes de firmar. Los trámites están descritos en trámites para legalizar placas solares.

Comprobar que funciona

• Producción anual frente a la esperada. Divide los kWh del último año entre la potencia instalada en kW. En la península, una instalación sana al sur da entre unos 1.150 y 1.750 kWh por kW según la zona, algo menos con otras orientaciones; la cifra de cada capital está en cuánto produce una placa solar en cada provincia. Muy por debajo, hay un problema: las causas habituales están en mi instalación produce menos de lo esperado.
• Histórico sin huecos. Semanas sin datos pueden ser fallos de comunicación… o averías.
• Edad y estado del inversor. Es la pieza que antes se sustituye, normalmente entre los 10 y los 15 años, y cuesta entre 600 y 1.200 €. Un inversor de doce años es un gasto próximo.
• Inspección visual: paneles sin roturas ni manchas marrones, cableado sujeto y sin colgar, estructura sin óxido, tejas sin romper alrededor de los anclajes, sin nidos bajo los paneles. Paneles de varios modelos o cableado improvisado suelen indicar una ampliación que nunca se declaró.
• Humedades bajo cubierta, en el techo de la planta superior, cerca de los anclajes.
• Batería, si la hay: edad, estado de salud que muestra la aplicación y garantía restante.

Una visita de comprobación antes de firmar

Si la instalación pesa en el precio, merece la pena que la vea un instalador independiente antes de firmar las arras: cuesta entre 100 y 250 € y da un argumento de negociación si aparece algo. Además de lo anterior, en una hora puede comprobar lo que el vendedor no sabe o no cuenta:

• Estado del inversor: años, historial de alarmas y si el fabricante sigue dando servicio a ese modelo.
• Medidas de las cadenas comparadas con las del día de la instalación, si el vendedor conserva la hoja de mediciones.
• Cableado y protecciones, y si el cuadro está rotulado.

Qué revisa un instalador en una recepción y qué umbrales indican un problema está en placas solares recién instaladas; el mismo método sirve para una instalación usada.

Si la instalación se contrató en una venta a domicilio con financiación de la propia empresa, comprueba también que el préstamo está cancelado o que su traspaso está pactado: las prácticas más frecuentes en esas ventas están en estafas y ventas engañosas. Y si la instalación tiene más de 20 años, valora con el instalador cuánto le queda y qué costaría renovarla: placas solares al final de su vida.

Las cuatro gestiones tras la compra

1. Cambio de titular del contrato de luz —o contrato nuevo— indicando el CAU y pidiendo expresamente la compensación de excedentes. No se hereda de forma automática: si no la pides, puedes pasar meses vertiendo sin cobrar. Compruébalo en la primera factura.
2. Comunicar el cambio de titular al registro de autoconsumo de tu comunidad autónoma. El procedimiento varía; a menudo lo tramita la distribuidora a partir del cambio de contrato, pero conviene confirmarlo.
3. Transferir la cuenta de monitorización. El vendedor debe ceder la planta a tu usuario, o la instaladora darte de alta como propietario. Cambia la contraseña del wifi del inversor si la tiene.
4. Avisar a tu aseguradora de que la vivienda tiene instalación solar, con su valor, para que quede incluida en el continente: lo vemos en seguro para placas solares.

Además: pide a la instaladora que anote el cambio de propietario a efectos de garantía, y pregunta en el ayuntamiento si la bonificación del IBI continúa con el nuevo titular. Muchas ordenanzas la vinculan al inmueble y se mantiene los años que resten; otras exigen volver a solicitarla o requisitos personales.

Qué pasa con las garantías

Si la instaladora ha cerrado, las garantías del fabricante siguen vivas, aunque tramitarlas es más laborioso. La diferencia entre unas y otras está en garantía del fabricante y seguro de la instalación.

Cuánto vale una instalación ya hecha

No hay una cifra fiable y general de cuánto revalorizan las placas una vivienda, y conviene desconfiar de los porcentajes redondos. Sí se puede estimar de forma razonable lo que vale la instalación en sí:

Como comprador, es razonable valorar una instalación en buen estado y con papeles entre esas dos referencias, y descontar una instalación sin legalizar, con el inversor al final de su vida o con cuotas pendientes. Para el vendedor, el argumento más sólido no es un porcentaje, sino las facturas de luz del último año.

Si vendes: la carpeta que evita problemas

• Reúne los documentos de la tabla anterior antes de anunciar la vivienda. Si has perdido alguno, la instaladora, el registro de la comunidad autónoma y el ayuntamiento pueden darte copia.
• Legaliza lo que falte. Una instalación sin registrar aparece en cualquier revisión mínimamente seria y da pie a rebajas mayores que el coste de regularizarla.
• Cancela o aclara la financiación. Pide por escrito el importe de cancelación del préstamo vinculado, renting o suscripción.
• Actualiza el certificado energético. Es obligatorio para vender, y si la calefacción o el agua caliente son eléctricas, las placas pueden mejorar la letra: lo explicamos en certificado energético y placas solares.
• Enseña datos, no promesas: producción anual, facturas antes y después, años de garantía restantes.
• Deja constancia en el contrato de que la instalación se transmite con la vivienda, libre de cargas, con la documentación entregada.
• Tras la venta, da de baja tu contrato de luz o tramita el cambio de titular, cede la cuenta de la aplicación y, si tenías saldo en una batería virtual, úsalo o reclámalo antes.

Sobre los impuestos de la venta: el coste de la instalación es una mejora de la vivienda y, como tal, puede tenerse en cuenta en el valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial. Conserva la factura y consúltalo con tu asesor, sobre todo si recibiste subvenciones o aplicaste deducciones.

Herencia, divorcio o donación: qué cambia

La instalación sigue a la vivienda en cualquier cambio de propietario, no solo en una venta. Los pasos prácticos son casi los mismos que tras una compra, con algunos matices:

• La financiación pendiente —préstamo, renting, venta a plazos— forma parte de las deudas o de los contratos de la persona que la firmó, y hay que resolverla en el reparto.
• Las bonificaciones del IBI pueden depender de quién es el sujeto pasivo: consulta en el ayuntamiento si se mantienen con el nuevo titular.
• La aplicación de monitorización suele estar a nombre de una persona: pide a la instaladora que la transfiera, o recupera el acceso con la cuenta del fallecido si la familia la tiene.
• Las garantías del fabricante siguen al equipo; conserva la factura y los números de serie.

Los aspectos fiscales de una herencia o de una donación —valor de la vivienda, impuestos de sucesiones o donaciones— dependen de cada caso y de cada comunidad: consúltalos con un asesor. La instalación forma parte del valor de la vivienda.

Fuentes y normativa: Real Decreto 244/2019 (autoconsumo) · Ley General para la Defensa de los Consumidores (RDL 1/2007).