Financiar las placas solares con la hipoteca: cuándo compensa y cuánto cuesta de verdad

Meter las placas en la hipoteca da la cuota más baja, pero normalmente los intereses totales más altos, porque los pagas durante 20 o 25 años. Tiene sentido si estás comprando la vivienda o si ya vas a ampliar la hipoteca por una reforma; casi nunca compensa modificar una hipoteca solo para financiar una instalación solar.

Qué es una hipoteca verde y cómo se incluyen las placas

Una hipoteca verde permite incluir el coste de mejoras de eficiencia energética, como una instalación de autoconsumo solar, dentro del importe total del préstamo hipotecario, ya sea al comprar la vivienda o al reformar una hipoteca existente. Al integrarse en un préstamo a largo plazo, la cuota mensual adicional por la instalación solar resulta muy reducida frente a un préstamo independiente.

Bajo el nombre de «hipoteca verde» conviven dos cosas distintas:

• Hipotecas con tipo bonificado para viviendas eficientes. El banco rebaja ligeramente el interés si la vivienda tiene calificación energética alta (normalmente A o B). Instalar placas puede mejorar la calificación, pero la rebaja se decide al contratar la hipoteca.
• Financiar la reforma energética dentro del préstamo hipotecario, ya sea pidiendo más capital al comprar o ampliando una hipoteca existente. Es lo que nos interesa aquí.

Cuota baja, intereses altos: el ejemplo

Financiar 6.000 € de instalación por tres vías:

A 25 años, la hipoteca al 3 % cuesta más intereses que un préstamo verde al 6 % a 8 años, pese a tener la mitad de tipo. Y hay otro matiz: una instalación solar dura unos 25 años y su inversor, entre 10 y 15; con una hipoteca larga seguirías pagando la instalación cuando ya haya que renovar parte de ella.

La forma de quedarte con lo mejor de ambos mundos es usar la hipoteca por su tipo bajo y amortizar anticipadamente esos 6.000 € en los primeros años, con el ahorro de la factura y las devoluciones fiscales.

Cuándo tiene sentido esta opción

Solo compensa plantearse una hipoteca verde si de todas formas vas a solicitar una hipoteca nueva (compra de vivienda) o vas a renegociar o ampliar tu hipoteca actual por otro motivo. No suele merecer la pena abrir o modificar una hipoteca solo para financiar la instalación solar, dado el coste y los trámites asociados a una operación hipotecaria frente a un préstamo verde independiente.

Los gastos de tocar la hipoteca

Si los gastos de la novación suman 800-1.000 €, equivalen por sí solos a más de la mitad de los intereses de un préstamo verde de 6.000 €. Por eso la ampliación solo sale a cuenta cuando el importe es grande —una reforma integral con aerotermia, aislamiento y placas— o cuando ibas a firmarla de todos modos. Además, ampliar la hipoteca aumenta la deuda garantizada con tu vivienda y te somete de nuevo al estudio de solvencia del banco.

Amortizar antes: lo que limita la ley

La estrategia de meter las placas en la hipoteca y devolver ese importe en pocos años funciona porque la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrar por amortizar anticipadamente:

Fuente: Ley 5/2019, artículo 23. En todos los casos, la compensación no puede superar la pérdida financiera real del banco, con esos límites.

Con una hipoteca al 3 %, amortizar los 6.000 € de la instalación al cabo de tres años te ahorra la mayor parte de los 2.540 € de intereses del ejemplo, a cambio de una compensación de 15 a 120 €. Es la forma de aprovechar el tipo bajo de la hipoteca sin pagar la instalación durante 25 años, ni seguir pagándola cuando haya que cambiar el inversor.

Quién paga los gastos de una hipoteca nueva

Si incluyes las placas al contratar la hipoteca para comprar la vivienda, el capital adicional no añade gastos de constitución, porque la ley ya los reparte: el banco paga la notaría de la escritura, la inscripción en el registro y la gestoría, y el comprador paga la tasación y las copias que pida. En una novación para ampliar una hipoteca existente, el reparto de los gastos de la nueva escritura depende de lo que se pacte con la entidad, y por eso conviene pedirlo por escrito antes de aceptar. Ese es el coste que inclina la balanza hacia un préstamo verde cuando solo se quieren financiar unas placas.

La bonificación verde: puede valer más que la financiación

Algunas entidades rebajan el tipo de toda la hipoteca si la vivienda tiene buena calificación energética. Esa rebaja se aplica al préstamo entero, no solo a las placas, y por eso puede pesar mucho más que el coste de financiarlas. En una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3 %, una rebaja de 0,10 puntos baja la cuota unos 10 € al mes, más de 3.100 € en toda la vida del préstamo.

Si estás comprando una vivienda con calificación E o F y piensas mejorarla con placas y otras medidas, pregunta al banco si la bonificación se puede aplicar después de la reforma, con el certificado posterior, y en qué plazo. El mismo certificado puede servirte para la deducción del IRPF por eficiencia energética, como explicamos en certificado energético para la deducción.

Si estás comprando casa

Es el caso más favorable. Tres consejos prácticos:

• Pide presupuesto de la instalación antes de firmar la hipoteca y plantéale al banco incluirlo. Algunas entidades financian la reforma con desembolsos contra factura.
• Pregunta si mejorar la calificación energética te da derecho a un tipo bonificado y qué certificado exigen para acreditarlo.
• Ten en cuenta el límite de financiación. Los bancos prestan habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación; el coste de la reforma cuenta dentro de ese límite salvo que el banco tase la vivienda «tras la reforma».

En una vivienda de obra nueva, comprueba además qué instalación solar incluye ya el promotor: el Código Técnico de la Edificación obliga a incorporar generación renovable en muchos edificios nuevos, y esa parte obligatoria no da derecho a bonificaciones municipales.

Cómo se organiza el pago a la instaladora

Cuando la instalación va dentro de una hipoteca de compra, el dinero de la reforma no suele entregarse el día de la firma. Lo habitual es una de estas fórmulas:

• Disposición contra factura: el banco retiene la parte de la reforma y la libera cuando presentas la factura de la instaladora, a veces en dos pagos. Pacta con la instaladora que sus hitos de pago coincidan con esas disposiciones, para no tener que adelantar dinero propio.
• Tasación tras la reforma: algunas entidades tasan la vivienda con las obras previstas y prestan sobre ese valor, comprobando después que se han hecho.
• Capital libre: el banco presta más capital sin vincularlo a una factura. Es lo más cómodo, pero no siempre se admite y la reforma cuenta dentro del límite del 80 % del valor de tasación.

En los tres casos, el pago a la instaladora se hace por transferencia, que es lo que exigen las deducciones del IRPF. Si el banco paga directamente a la empresa, la cantidad cuenta como pagada en la fecha de la transferencia, aunque tú la devuelvas en la cuota durante años.

Cinco preguntas para el banco

1. ¿La rebaja «verde» exige una calificación concreta, y puede aplicarse después de la reforma con el certificado posterior?
2. ¿Cuánto capital adicional prestáis para la reforma y cómo se entrega?
3. ¿Qué productos vinculados exige el tipo ofertado, y cuál sería sin ellos?
4. Si amplío la hipoteca existente, ¿quién paga la tasación, la notaría y el registro de la novación?
5. ¿Qué compensación cobráis si amortizo anticipadamente la parte de la reforma en los próximos años?

Con esas respuestas y la oferta de un préstamo verde de la misma entidad, la comparación es directa: suma intereses y gastos de cada vía para el plazo en el que de verdad piensas devolver la instalación, no para el plazo máximo que te ofrecen.

Si vendes la casa antes de pagar la hipoteca

Las placas financiadas dentro de la hipoteca no plantean ningún problema especial al vender: al cancelar la hipoteca con el dinero de la venta, se cancela también la parte que financió la instalación, que pasa al comprador como parte de la casa. Con un préstamo personal aparte, en cambio, la deuda sigue siendo tuya aunque la instalación se quede en la vivienda vendida, y tendrás que seguir pagándola o cancelarla con parte del dinero de la venta, aunque ya no disfrutes del ahorro que produce. Por eso, si piensas vender la vivienda en pocos años, la hipoteca puede ser más cómoda que un préstamo independiente. Lo que la instalación aporta al precio y cómo documentarla para el comprador está en comprar o vender una casa con placas solares.

Cuál elegir según tu caso

Fuentes y normativa: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (arts. 14 y 23) · Portal del Cliente Bancario del Banco de España.