Requisitos legales para instalar placas solares en un edificio: acuerdos, permisos y documentos, fase a fase

Un edificio necesita los mismos trámites que una vivienda unifamiliar y tres más: el acuerdo de la junta de propietarios, el acuerdo de reparto firmado por los participantes y, por el tamaño habitual de estas instalaciones, a menudo un proyecto técnico y los permisos de acceso y conexión de la distribuidora. Conviene saberlo desde el principio, porque son los que marcan el calendario.

En qué se diferencia de una casa unifamiliar

Si lo que quieres es una instalación solo para tu vivienda en la cubierta común, cuántos paneles caben y cuánto cuesta lo explicamos en placas solares en un piso.

Los trámites comunes a cualquier instalación —título municipal, certificado, registro, alta de la compensación— están explicados paso a paso en trámites para legalizar placas solares. Aquí nos centramos en lo que añade un edificio.

Fase 1: los acuerdos

Acuerdo de la junta de propietarios

La cubierta es un elemento común y ocuparla requiere un acuerdo válido. La ley ofrece dos vías, con mayorías y consecuencias de pago distintas: las explicamos en mayoría necesaria en la junta. A efectos de requisitos, el acuerdo debe:

• Haber figurado en el orden del día de la convocatoria.
• Recogerse en un acta que identifique los votos y las cuotas.
• Notificarse a todos los propietarios.
• Autorizar expresamente al presidente o a un representante a firmar contratos y solicitudes.

Guardad una copia certificada por el secretario: os la pedirán la instaladora, el ayuntamiento en algunos casos, el banco si hay financiación y la administración si se solicita una ayuda.

Acuerdo de reparto

Es un documento distinto del anterior. Lo firman solo los participantes —no lo aprueba la junta— e indica el coeficiente de cada suministro. Sin él, la distribuidora no puede dar de alta el autoconsumo colectivo. Su contenido y los criterios para fijar los coeficientes están en cómo repartir la energía entre vecinos.

Estatutos y título constitutivo

Antes de diseñar nada, revisad la escritura de división horizontal y los estatutos: pueden atribuir el uso exclusivo de la azotea o de parte de ella a un propietario, prohibir instalaciones visibles o regular el paso de canalizaciones. Una instalación sobre una zona de uso privativo sin el consentimiento de su titular es el supuesto más claro de acuerdo anulable.

Fase 2: permisos previos a la obra

Título municipal

Declaración responsable o comunicación previa en la mayoría de municipios; licencia en edificios protegidos o conjuntos históricos. Se abonan el ICIO y la tasa, y es el momento de pedir su bonificación.

Protección del patrimonio y normas urbanísticas

Permisos de acceso y conexión

Las instalaciones con excedentes de más de 15 kW deben solicitar a la distribuidora permisos de acceso y conexión. En una comunidad con quince o veinte participantes es lo normal. Supone presentar una solicitud con un anteproyecto, depositar en algunos casos una garantía económica y esperar la respuesta, que puede tardar de varias semanas a unos meses; si la red de la zona está saturada, la distribuidora puede condicionar la potencia de vertido. Dos formas de evitarlo, cuando encajan: dimensionar hasta 15 kW, o legalizar sin excedentes con un sistema antivertido —aceptable en edificios con mucho consumo diurno, donde casi no sobra energía—.

Fase 3: obra

• Proyecto y dirección de obra por técnico titulado competente cuando la potencia supera los 10 kW.
• Empresa instaladora habilitada en baja tensión, con seguro de responsabilidad civil en vigor.
• Seguridad y salud. En una obra en la cubierta de un edificio habitado, la comunidad actúa como promotor. La instaladora debe aportar su evaluación de riesgos y los medios de protección en altura; además, la comunidad debe encargar al menos un estudio básico de seguridad y salud cuando la obra tiene proyecto. Lo detallamos más abajo. Pedid que conste en el contrato.
• Estado de la cubierta. Si el edificio tiene pendiente la inspección técnica o reparaciones en la azotea, hacedlas antes. Desmontar una instalación colectiva para impermeabilizar cuesta varios miles de euros.
• Ubicación del inversor y del cuadro en un espacio común accesible para mantenimiento y emergencias, señalizado.

Los umbrales de potencia que cambian los trámites

En un edificio, el umbral de 15 kW es el que más se nota en el calendario. Si la cubierta y los participantes lo permiten, una instalación de 15 kW se tramita bastante más rápido que una de 16 o 20. El de 100 kW solo afecta a edificios muy grandes o a instalaciones que agrupan varias cubiertas, pero conviene tenerlo presente al plantear ampliaciones.

La comunidad como promotora de la obra

Una instalación en la cubierta es una obra, y la comunidad, como promotora, tiene obligaciones propias según el Real Decreto 1627/1997 de seguridad y salud en las obras de construcción:

Lo práctico es que el contrato con la instaladora diga quién redacta el estudio, si incluye la coordinación de seguridad y quién la paga. La designación del coordinador no exime a la comunidad de sus responsabilidades como promotora, así que el administrador debe guardar esos documentos con el resto del expediente.

Fase 4: legalización del autoconsumo colectivo

1. Certificado de instalación eléctrica, que la instaladora presenta ante la comunidad autónoma junto con el proyecto y el certificado de dirección de obra.
2. Inspección inicial por un organismo de control, cuando la potencia la exige.
3. Inscripción en el registro de autoconsumo, con la relación de todos los suministros asociados y sus CUPS.
4. Entrega del acuerdo de reparto a la distribuidora, directamente o a través de las comercializadoras.
5. Asignación del código de autoconsumo (CAU), único para la instalación y compartido por todos los participantes.
6. Modificación de los contratos de acceso y de suministro de cada participante para reflejar la modalidad. Cada vecino recibe la suya de su comercializadora.

Hasta que la distribuidora aplica los coeficientes, la instalación vierte toda su producción a la red sin que nadie la compense. En un proyecto colectivo ese periodo es más largo que en una vivienda, así que no conviene pagar el último plazo a la instaladora hasta que el alta esté completada.

Quién es el titular y a nombre de quién va todo

La titularidad determina quién firma el contrato, a nombre de quién va la factura, quién puede aplicar deducciones fiscales y quién responde de los daños. Las consecuencias en impuestos están en fiscalidad del autoconsumo colectivo. Si se cede la cubierta a un tercero, el contrato debe revisarlo un abogado: plazo, renta, qué ocurre al terminar y quién repara la cubierta.

Seguro y responsabilidad

• Comunicar la instalación a la aseguradora del edificio y pedir el suplemento que la incluya en el continente y en la responsabilidad civil.
• Repartir el incremento de prima según lo acordado: entre todos si es gasto común, entre los participantes si no.
• Dejar en acta quién responde de daños a la cubierta, a viviendas y a terceros.

Los detalles de coberturas están en responsabilidad civil de instalaciones solares.

Protección de datos

Para preparar el reparto se manejan datos personales: titulares de los suministros, CUPS y, a veces, consumos horarios. Recoged solo los necesarios, con el consentimiento de cada vecino, y limitad su acceso al administrador, la instaladora y el representante ante la distribuidora. Los consumos de cada vivienda no deben exhibirse en la junta ni en el tablón.

Lista de documentos

En edificios catalogados o en cascos históricos, además del acuerdo de la junta hace falta el visto bueno de patrimonio: lo vemos en placas solares en edificios protegidos.

Fuentes y normativa: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal · Real Decreto 244/2019 (autoconsumo) · Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (RD 842/2002) · Real Decreto 1627/1997 (seguridad y salud en obras, arts. 3 y 4).