Mayoría necesaria en la junta de propietarios para aprobar placas solares: las dos vías de la ley y cómo se cuentan los votos

La Ley de Propiedad Horizontal ofrece dos vías para aprobar una instalación solar, y no son intercambiables. Con el voto de un tercio de propietarios y cuotas se puede instalar, pero solo pagan quienes votan a favor. Con mayoría simple se puede aprobar como obra de la comunidad que pagan todos, con un límite de coste. Elegir la vía equivocada es el origen de la mayoría de acuerdos impugnados.

Las dos vías, lado a lado

Cómo preparar la propuesta para una instalación individual y qué opciones hay si la cubierta no da para todos, en placas solares en un piso.

El texto vigente puede consultarse en el BOE. Esta explicación es divulgativa: ante un caso dudoso, el administrador de fincas o un abogado deben revisar la redacción concreta del acuerdo.

La vía del tercio, en detalle

• Es un mínimo, no una mayoría. No hace falta ganar la votación a los que se oponen: basta con reunir un tercio de propietarios y un tercio de cuotas a favor, aunque el resto vote en contra.
• Doble requisito. Tienen que cumplirse las dos condiciones: un tercio de personas y un tercio de coeficientes. Siete propietarios de pisos pequeños pueden no sumar un tercio de las cuotas.
• Nadie paga contra su voluntad. La comunidad no puede repercutir el coste de la instalación, ni el de su mantenimiento, a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor.
• Entrada posterior. Si un propietario que no participó quiere después beneficiarse de la instalación, puede autorizarse siempre que abone lo que le habría correspondido, actualizado con el interés legal.
• La instalación es elemento común, aunque la hayan pagado unos pocos. Eso tiene consecuencias para el seguro y la conservación de la cubierta, que conviene regular.
• También sirve para una instalación privativa: la de un solo vecino que quiere usar parte de la cubierta para sus propias placas.

La vía de la mayoría simple, en detalle

• Obliga a todos. Aprobado el acuerdo, el coste es un gasto general que se reparte según las cuotas, también entre quienes votaron en contra. El disidente no puede acogerse a la exención que la ley prevé para otras mejoras.
• Tiene un techo. Lo que se repercuta cada año a los propietarios no puede superar doce mensualidades ordinarias. El cálculo se hace después de restar subvenciones y de repartir el pago en los años de la financiación, lo que permite proyectos de bastante tamaño si se financian a plazo.
• La energía debe ser de uso común: zonas comunes, o un reparto que alcance a todos los propietarios.
• Incluye la solicitud de ayudas y de financiación para la obra, que se aprueban con la misma mayoría.

Ejemplo del límite: una comunidad de 20 viviendas con una cuota media de 60 € al mes recauda 14.400 € al año en cuotas ordinarias. Una instalación de 26.000 € financiada a ocho años al 6 % supone unos 4.100 € anuales: muy por debajo del tope.

Cómo se cuentan los votos: un ejemplo

Edificio de 20 viviendas con cuotas iguales del 5 %. Asisten a la junta 11 propietarios; 8 votan a favor, 3 en contra; 9 no asisten.

Si en la misma junta solo 5 votaran a favor, no habría tercio: el acuerdo por la primera vía no saldría, aunque nadie votara en contra. Por eso, antes de convocar, conviene contar apoyos uno a uno.

Cuando las cuotas no son iguales

El doble requisito del tercio pesa más de lo que parece cuando hay locales o pisos de tamaños muy distintos. Un edificio con 14 propietarios: 2 locales con un 10 % de cuota cada uno, 4 áticos o pisos grandes con un 8 % y 8 pisos con un 6 %. El tercio exige al menos 5 propietarios (más de 4,67) y el 33,3 % de las cuotas:

Antes de convocar, haced esta cuenta con las cuotas reales, que figuran en la escritura de cada vivienda o en el título constitutivo del edificio. Un solo apoyo de un piso grande o de un local puede decidir el resultado.

Preguntas que siempre salen en la junta

La regla de los morosos tiene un efecto práctico en la vía del tercio: como sus cuotas no se cuentan, el tercio se calcula sobre menos propietarios y menos cuotas. Conviene que el administrador diga antes de la votación quién está privado de voto, y que conste en el acta.

Qué vía elegir

También se pueden combinar: aprobar por mayoría simple una instalación para zonas comunes y, por la vía del tercio, una ampliación para los vecinos que quieran energía en sus viviendas.

Cataluña y otras particularidades

En Cataluña no se aplica la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino el libro quinto de su Código Civil, con reglas propias de mayorías, cómputo de votos y obligación de pago. El planteamiento general —facilitar las instalaciones de energías renovables con mayorías reducidas— es similar, pero los detalles difieren, y el acuerdo debe redactarse conforme a esa norma. Además, los estatutos de cada comunidad pueden contener reglas sobre el uso de la cubierta: revisadlos antes de la junta.

En concreto, el artículo 553-25.2 del Código Civil de Cataluña permite aprobar por mayoría simple de los propietarios que participan en la votación, que representen a la vez la mayoría simple de sus cuotas, tres tipos de acuerdos relacionados con la energía:

• Instalar sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, aunque cambie el título constitutivo o la configuración exterior.
• Instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a petición de los propietarios interesados. Otros propietarios pueden sumarse después, si la instalación lo permite, pagando lo que les habría correspondido, actualizado, más la adaptación necesaria, y comunicándolo antes a la presidencia o a la administración.
• Participar en la generación de energía renovable compartida con otras comunidades o en comunidades energéticas locales o ciudadanas.

La mayoría se cuenta sobre quienes votan, no sobre el total de propietarios, lo que en la práctica facilita estos acuerdos frente al tercio del total de la ley estatal.

Antes de la junta

1. Pedir por escrito al presidente que incluya el asunto en el orden del día. Un acuerdo sobre un punto que no figuraba en la convocatoria es impugnable.
2. Redactar el punto con claridad: «Aprobación, al amparo del artículo 17.1 [o 17.2] de la Ley de Propiedad Horizontal, de la instalación de… en la cubierta, con las siguientes condiciones…».
3. Adjuntar a la convocatoria el presupuesto, un plano de ocupación de la cubierta y la propuesta de reparto de costes.
4. Hablar antes con los vecinos y recoger las dudas. Las objeciones habituales y cómo responderlas están en qué hacer si un vecino se opone.
5. Recoger delegaciones de voto de quienes apoyan y no pueden asistir: en la vía del tercio, cada voto presente o representado cuenta.

Qué debe constar en el acta

• Artículo de la ley al amparo del cual se adopta el acuerdo.
• Resultado de la votación, con nombre o piso de quienes votan a favor, en contra y se abstienen, y las cuotas que representan. En la vía del tercio es imprescindible, porque determina quién paga.
• Descripción de la instalación: potencia, ubicación en la cubierta, recorrido del cableado.
• Presupuesto aprobado, empresa y forma de pago o financiación.
• Quién asume mantenimiento, seguro y eventuales daños a la cubierta.
• Condiciones para incorporarse más adelante.
• Qué ocurre si hay que desmontar la instalación para reparar la cubierta.
• Autorización al presidente para firmar contratos y solicitar permisos y ayudas.

El acta se notifica a todos los propietarios, también a los ausentes, y desde esa notificación empiezan a contar los plazos de oposición e impugnación. El resto de requisitos del proyecto están en requisitos legales para instalar placas en un edificio.

Fuentes y normativa: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (arts. 15, 17.1, 17.2 y 17.8) · Ley 5/2006 del libro quinto del Código Civil de Cataluña (art. 553-25).